撰文／劉師婷律師
按「公寓大廈應設置公共基金，其來源如下：一、起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項，應按工程造價一定比例或金額提列」、「依前項第一款規定提列之公共基金，起造人於該公寓大廈使用執照申請時，應提出繳交各直轄市、縣（市）主管機關公庫代收之證明；於公寓大廈成立管理委員會或推選管理負責人，並完成依第57條規定點交共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備後向直轄市、縣（市）主管機關報備，由公庫代為撥付」，公寓大廈管理條例（下稱管理條例）第18條第1項第1款、第2項前段（下稱該規定）定有明文。考其立法意旨，在於有關共同利益及重大修繕事項，有時需款甚鉅，為落實公寓大廈之管理維護，爰規定應設置公共基金，並由管理委員會（下稱管委會）與起造人完成點交事宜後為撥付之申請。
再觀之民國106年至民國109年，臺北市已成立管委會的社區中，未完成共用部分點交程序並領取公共基金之比例高達52％，新北市亦有41％，顯示雙北有成立管委會之社區尚有四成以上無法完成點交，若加計未成立管委會之社區數量，則顯示雙北近4年來恐約有7成社區的公設尚未點交，足見該規定於實務上之運用結果，不僅無法達成維護、提昇區分所有權人居住品質之立法美意，更造成「管委會能否申請公共基金之撥付，實際上繫諸於起造人」是否完成點交之不當結果，除變相損及社區及區分所有權人之權利保障，更有圖利起造人或建商之疑慮。
參以近日（民國112年9月7日）甫發生之臺北市「基泰大直」建案，係因施工品質窳劣，連續壁厚度不足，導致周邊民宅傾斜、塌陷，造成「一樓變地下室」之嚴重鄰損，影響鄰近7棟房屋，戶數更多達197戶、367人，居住安全之議題甚囂塵上。凡此施工品質不良所造成民眾損害往往須歷經主管機關、建商及住戶三方多次為後續賠償事宜之協商、談判，甚且採取司法途徑為相關權益保障手段，無端造成社會資源鉅大耗損，更加深民眾對於建管機關之把關與政府施政之不信任，衍生之社會及司法成本實不容忽視。
鑒於近年公設點交爭議層出不窮，公設未點交之社區多到離譜，公設問題儼然成為新建案住戶之不定時炸彈，甚至住戶怕房價下跌，不敢聲張宣揚，建商也就得以各個擊破。而購屋之消費者以為經主管機關審查發給使用執照之建案品質無虞，實屬大錯特錯。
按公共基金之用途，以共用部分之修繕及改良為主，筆者為執業律師，民國107年間曾處理某社區委員會民國105年間委託專業機構為相關檢測後，出具多達百餘項缺失之檢測報告限期建商完成修繕，此歷經多位市議員召開公設缺失改善之協調會及公設點交，甚至函請建管處依法裁罰。惟建商仍消極不配合，最後在管委會亦不妥協之情形下，迄今未能與建商完成共用部分之點交，當然建商按工程造價繳交由公庫代收之公共基金，管委會亦始終不符向主管機關申請撥付之要件。
上開案例中，管委會未能與建商完成共用部分之點交，致無法依公寓大廈管理條例相關規定申請撥付公共基金，實屬可歸責於建商。但只要社區公設「未」點交完成，管委會就無法申請撥付公共基金，顯然目前之立法就為落實公寓大廈管理維護之公共基金，是起造人說了算。
綜前，在可歸責於起造人致無法完成點交之情形下，社區管委會究應如何取得起造人按工程造價提列之公共基金，而將其挹注於社區共用部分之修繕或改良？筆者愚見，在未修法前，應認起造人係以拒絕修繕、消極不點交之不正當行為阻止社區管委會申請撥付公共基金，應類推適用民法第101條第1項之規定視為社區管委會已完備申請撥付公共基金之要件，但仍不免除起造人之修繕與點交義務，始符事理之平及公寓大廈管理條例第18條之立法目的。
@59期執行編輯：王孟如律師、賴亭尹律師、蔡雅瀅律師